خرید و فروش و اجاره املاک کرج

بخش مسکن در سال 92 علیرغم رکود و کاهش قیمت ها چندان سال آرامی را پشت سر نگذاشت و اتفاقاتی را شاهد بود که کمتر کسی به آن فکر می کرد.

*وام مسکن بعد از 8 سال افزایش یافت

یکی از این اتفاقات مهم افزایش سقف وام مسکن بعد از 8 سال بود.در دولت یازدهم بلاخره تلاش مسئولان بانک مسکن نتیجه داد و بانک مرکزی مجاب شد که سقف وام مسکن دیگر کفاف خرید 10 متر مسکن را در تهران نمی دهد.

در تاریخ 17 دی ماه جاری بود که شورای پول و اعتبار مصوب کرد سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن افزایش یابد.هر چند در این مصوبه نکاتی وجود داشت که مورد انتقاد واقع شد و آن همانا پرداخت تسهیلات 50 میلیونی به زوجینی که تاریخ عقد آنها 17 دی ماه باشد

متن مصوبه شورای پول و اعتبار به شرح ذیل بود:

1- سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن صرفا از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به مبلغ 350 میلیون ریال افزایش می یابد.

تبصره1- در رابطه با تسهیلات ساخت، تقسیط سهم الشرکه تسهیلات مشارکت مدنی مجاز است.

تبصره2- متقاضیان واجد شرایط سایر حسابهای تعهدی بانک مسکن در صورت تمایل می‌توانند به صورت استفاده توامان از طریق تدارک اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تا سقف این ماده بهره مند شوند.

2- به منظور کمک به تامین مسکن زوجهای جوان، سقف تسهیلات خرید برای هریک از زوجین که تاریخ وقوع عقد آنها از 17/10/1392به بعد باشد، تا سقف مبلغ 250 میلیون ریال و جمعا معادل مبلغ 500 میلیون ریال بر روی یک واحد مسکونی (اخذ یک واحد مسکونی به عنوان وثیقه هر دو وام) از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تعیین می شود.

بانک مسکن موظف است متون قرارداد اعطای این تسهیلات را به گونه‌ای تنظیم کند که وصول مطالبات بانک در مراحل قضایی و اجرایی با مشکل مواجه نشده و در عمل موجبات افزایش مطالبات معوق بانک را فراهم نسازد.

3- اعطای تسهیلات جعاله تعمیر و تکمیل واحد مسکونی از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تا سقف مبلغ 100 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی مجاز است.

4- دوره بازپرداخت حداکثر تا 12 سال تعیین و کمتر از آن با توافق بانک و مشتری میسر خواهد بود.

5- از تاریخ ابلاغ این مصوبه، جهت حصول اطمینان از تعادل منابع و مصارف،بانک مسکن موظف است هر سه ماه یک بار گزارش عملکرد منابع و مصارف حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز را تهیه و به بانک مرکزی ارائه نماید.

6- ملاک تعیین نرخ سود فروش اقساطی خرید مسکن، ماده (9) مجموعه سیاستهای پولی، اعتباری و نظارتی مصوب 20 دی ماه 1390 بوده و تبصره (2) ماده صدرالاشاره صرفا ناظر بر تسهیلات اعطایی از محل حسابهای صندوق پس انداز مسکن بانک مسکن است.

*ادامه رکود بازار مسکن و کاهش قیمتها

اگر چه رکود بازار مسکن را به دلیل ایجاد فرصت های شغلی نباید چندان خوب و مناسب توصیف کرد اما این رکود باعث شد تا قیمت مسکن به شکل قابل توجهی کاهش یابد اما همین کاهش قیمتها نیز باعث نشد، متقاضیان مسکن رغبتی برای خرید و فروش مسکن از خود نشان دهند. بازار مسکن که هر دو یا سه سال دچار رکود می شود به گفته مشاوران املاک ظاهرا در ماههای آتی رونق دوباره ای خواهد گرفت.

در بازار مسکن تعداد خرید و فروش‌های واحد مسکونی در سال 92 به کمترین حد خود نسبت به چند سال قبل خود رسیده است. فروشنده‌ها اگرچه تصمیم به فروش گرفته‌اند، اما از فروش اجتناب می‌کنند و می ترسند، بعد از فروش واحد مسکونی خود به یک باره قیمت ها بالا برود و نتوانند اقدام به خرید کنند.

به گفته کارشناسان اقتصادی مسکن، در این بازار نه اینکه واحد مسکونی برای فروش وجود نداشته باشد یا اینکه همه مردم صاحب‌خانه شده باشند، بلکه مردم و متقاضیان مسکن منتظر هستند که تکلیف بازار مسکن مشخص شود. خریداران منتظر هستند که قیمتها بیش از این پایین بیاید و همین موضوع باعث شده تا رکودی بر بازار مسکن حاکم شود.

آنچه فضای مصنوعی نخریدن و نفروختن را در بازار ملک ایجاد کرده نامعلوم بودن وضعیت ماه‌های آتی و نگرانی خریدار و فروشنده از ضرر احتمالی در نتیجه انجام معامله در این روزها است. البته باید پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن را نیز به این موضوع باید اضافه کرد.

ناتوانی دلالان مسکن در تجزیه و تحلیل چشم‌انداز اقتصاد مسکن برای خریدار و فروشنده تا حدود زیادی در شکل‌گیری رکود موجود موثر بوده است. به نظر می‌رسد، بازار مسکن را این روزها نمی توان پیش بینی کرد چرا که در اوایل سال جاری همه تصور می کردند بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، قیمت‌ها شروع به کاهش می‌کند و فرصت خرید در تابستان فراهم خواهد شد، اما کاهش قیمت‌ها نیز باعث نشد، متقاضیان وارد بازار شوند.

از سوی دیگر سازنده‌های ملک نیز با این تصور که بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، معاملات رونق می‌گیرد و در تابستان نرخ رشد قیمت مسکن به اوج خود خواهد رسید، تا آن زمان، دست از فروش کشیدند و حال که فصل زمستان است و به عید نزدیک می‌شویم، بازار مسکن از خواب بیدار نمی شود.

*توقف مسکن مهر و احضار آخوندی به مجلس

توقف ادامه مسکن مهر نیز از نکات مهمی بود که بعد از روی کار آمدن دولت یازدهم وزیر راه و شهرسازی به آن اشاره کرد و گفت: مسکن مهر جز اینکه موجب تورم شده و یک سری واحدهای مسکونی تولید شده که متقاضیان آن هیچ نقشی در تعیین جا و مکان آن داشته باشند چیزی نداشته است. این موضوع نیز باعث شد تا آخوندی بارها مورد حمله نمایندگان مجلس و حتی برخی کارشناسان قرار گیرد.

در اوایل آبان ماه بود که هاشمی رئیس کمیسیون عمران مجلس از نشست این کمیسیون با آخوندی درباره توقف مسکن مهر خبر داد و گفت: قرار است این موضوع را با آخوندی بررسی کنیم چرا که مسکن مهر مطالبه عمومی است.

هر چند نمایندگان مجلس از وزیر راه و شهرسازی قول گرفتند که اگر قرار است پروژه دیگری جایگزین مسکن مهر شود بایستی پروژه جایگزین معرفی شود و آن وقت مسکن مهر متوقف شود اما با گذشت بیش لز سه ماه از این جلسات هنوز هم خبری از پروژه جایگزین نیست.

*خرید و فروش مسکن مهر آزاد شد

یکی دیگر از رویدادهای بخش مسکن آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر بود. اقدامی که در دولت نهم و دهم که خود پایه گذار مسکن مهر بود و خرید و فروش مسکن مهر ممنوع می دانست در دولت یازدهم آزاد اعلام شد. آخوندی در یک برنامه زنده تلویزیونی اعلام کرد که به متقاضیان مسکن مهر این اجازه را خواهیم داد که واحد مسکونی خود را به فروش برسانند.

دولت سرانجام با عقب‌نشینی از موضع پیشین خود که پاییز سال گذشته و دو سال قبل از آن، در برابر صاحبان واحدهای مسکونی‌مهر اتخاذ کرده بود، نگاه فعالان بازار مسکن به این واحدها را با ابلاغ یکی از مهم‌ترین مصوبه‌های دست‌کم 4سال اخیر اصلاح کرد. سایت اطلاع‌رسانی دولت روز گذشته با انتشار تصویب‌نامه تازه کارگروه مسکن، از موافقت هیات‌دولت و شخص رییس‌جمهور با خرید و فروش واحدهای مسکونی‌مهر خبر داد.

آنلاین، کارگروه مسکن با ترکیبی از 7 وزیر عضو کابینه به ریاست وزیر راه‌وشهرسازی، آبان‌ماه پارسال صاحبان مسکن‌مهر را از فروش یا معامله واحدهایشان منع کرد و خریدوفروش این آپارتمان‌ها را مستلزم کسب اجازه صاحب ملک از دولت دانست! اما با عدم ابلاغ این تصمیم تامل‌‌برانگیز توسط رییس‌جمهور و در واقع مخالفت آشکار دولتی‌ها با اعمال ممنوعیت در استفاده مالکان مسکن‌مهر از حقوق مسلم‌شان، می‌شد حدس زد دیر یا زود دروازه بازار معاملات مسکن به روی این واحدها باز خواهد شد.

اکنون به موجب آنچه در کارگروه مسکن بعد از تجدیدنظر روی تصمیم سال گذشته، به تصویب رسیده و با تایید رییس‌جمهور و امضای معاون اول، از امروز لازم‌الاجرا است، هیچ منع قانونی برای خرید و فروش واحدهای مسکونی‌مهر وجود ندارد.

*حق‌مسلم فروش

براساس مصوبه جدید هیات‌دولت، صاحبان واحدهای مسکونی‌مهر یعنی کسانی که در 5سال گذشته تحت عنوان متقاضی واجد شرایط 4گانه، از دولت مسکن‌مهر دریافت کرده‌اند، می‌توانند همچون سایر مالکان آپارتمان‌‌های معمولی داخل شهرها، درباره سرنوشت دارایی ملکی خود به صورت کاملا آزادانه تصمیم بگیرند و در صورتی که قصد فروش مسکن‌مهر را داشته باشند اجازه دارند آن را به هر فردی که متقاضی خرید است، با هر قیمتی واگذار کنند.

دولت در عین حال در این مصوبه تازه، به واسطه وامدار بودن واحدها و همچنین دولتی بودن زمین‌ها، دو ضابطه بدیهی را برای نحوه فروش مسکن‌مهر در نظر گرفته است که به موجب آن، مالک مسکن‌مهر هنگام فروش واحد خود به غیر، باید ابتدا 10 درصد وام 25میلیونی را با بانک‌مسکن تسویه کند و سپس قرارداد اجاره زمین را نیز به فرد فروشنده منتقل کند.

در حال حاضر صاحبان مسکن‌مهر ماهانه حدود 250 هزار تومان بابت تسهیلات بانکی این واحدها، قسط پرداخت می‌کنند که مدت بازپرداخت تسهیلات 20ساله است.

*سومین افزایش قیمت مسکن مهر

اما یکی از اتفاقات دیگر در بخش مسکن اعمال سومین افزایش قیمت مسکن مهر بود که مقرر شد تا متری 55 هزار تومان افزایش یابد. سال‌گذشته گروهی از پیمانکاران قراردادهایی را برای ساخت پروژه‌های مسکن مهر امضا کردند اما افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی معادلات آنان را به هم ریخت.

قیمت هر کیلوگرم میلگرد از 700 تومان به بیش از 2 هزار تومان افزایش یافت به همین دلیل پیمانکاران نتوانستند کار را ادامه دهند. بر این اساس تیم کارشناسی وزارت راه و شهرسازی یک مدل را طراحی کرد تا همه پروژه‌های باقی‌مانده مسکن مهر شامل افزایش قیمت شود.

سقف این افزایش قیمت 100 هزار تومان بود که شامل واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر می‌شود و واحدهای ساخته و تحویل شده شامل این طرح نشدند. بخشنامه افزایش قیمت مسکن مهر به استان‌های کشور نیز ابلاغ شده اما پیش از این قیمت مسکن مهر یک بار متری 40 هزار تومان و یک بار دیگر 15 هزار تومان افزایش یافته بود که متقاضیانی که این مبالغ را پرداخت کرده باشند، از مبلغ 100 هزار تومان کسر خواهد شد.